住宅の成行価格と鑑定評価額がしばしば異なる理由と、売却、借り換え、リノベーション計画時にどちらの数字が重要かを学びましょう。投稿 How much住宅の成行価格と鑑定評価額がしばしば異なる理由と、売却、借り換え、リノベーション計画時にどちらの数字が重要かを学びましょう。投稿 How much

あなたの家は本当にいくらの価値がありますか?

ほとんどのカナダ人と同様に、あなたの住宅は最大の金融資産です。そのため、住宅の鑑定評価額が不動産業者が提案する販売価格や買い手が支払う意思のある金額と一致しない場合、混乱することがあります。

この混乱は、成行価格と鑑定評価額という2つの異なる指標に起因します。似ているように聞こえますが、それぞれ異なる目的があり、大きく異なる場合があります。この違いを理解することで、売却、借り換え、リノベーション、または法律や税務の問題を扱う際により良い決定を下すことができます。

成行価格と鑑定評価額の比較

住宅の成行価格とは、買い手が今日支払う金額です。次のような要因によって左右されるため、迅速に変動する可能性があります:

  • 特定の地域における需要
  • 競合するオファーや入札戦争の状況
  • 買い手の感情、緊急性、FOMO感情
  • 金利と手頃さ

トロントやバンクーバーのような変化の激しい市場では、成行価格は週ごと、場合によっては日ごとに変化することがあります。

対照的に、鑑定評価額は安定性と正当性を持つように設計されています。1つの重要な質問に答えます:最近の証拠に基づいて、この住宅は現在の市場でどれだけの価値がありますか?感情や競争を考慮するのではなく、鑑定士は次の点に焦点を当てます:

  • 直近の近隣販売
  • 物件のサイズ、レイアウト、状態
  • 寝室とバスルームの数
  • リノベーションの質と関連性
  • 物件の仕上げと設備
  • 全体的な職人技の質
  • 近隣地域の傾向
  • 敷地面積、ゾーニング、外部の影響
  • 地下室の仕上げ
  • 駐車場および/またはガレージ

銀行、弁護士、裁判所、CRAは、市場心理が不安定な場合でも偏りがなく一貫性があるため、鑑定評価に依存しています。

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なぜ成行価格と鑑定評価額が常に一致しないのか?

鑑定評価が成行価格よりも低く(または時には高く)なることは珍しくありません。以下は最も一般的な理由です。

1. 買い手は常に論理に基づいて決定を下すわけではない

人々は住宅に恋をし、愛着を持ち、競争的になり、入札戦争で負けることに疲れます。これらすべてが、市場で実際に起こっていることを描写していない物件に対して非現実的なオファーをする結果につながる可能性があります。

疲れ果てた、または感情的に投資している買い手は、直近の取引が支持する金額をはるかに上回る金額を支払う可能性があります。鑑定士は、一度限りの感情的な購入を使用して最終評価額を正当化することはできません。

2. 鑑定士はアクティブなリスティングを避ける

住宅所有者は、しばしば自分の家を近所の他の人が求めているものと比較します。しかし、リスト価格はあくまでもそれだけです—誰かが得たいと願う価格です。一部のリスティングはリスト価格よりも安く売れ、一部はそれ以上で売れ、一部はまったく売れません。

鑑定士は、投機ではなく実際の行動を反映するため、販売済みデータのみに焦点を当てます。

3. リノベーションが常に1ドル対1ドルの価値を追加するわけではない

これは最も一般的な誤解の1つです。新しいキッチンに70,000ドルを費やすかもしれませんが、市場はそのアップグレードを25,000ドルから40,000ドルでしか評価しないかもしれません。造園や高級仕上げは、さらに低いリターンを持つことがよくあります。

鑑定士は、アップグレードにかかった費用ではなく、市場がアップグレードにどのように反応するかに基づいて価値を測定します。

4. タイミングが価値を迅速に変化させる可能性がある

市場の変化とより広い経済で起こっていることに基づいて、同じ月内でも価値が変化する可能性があります。たとえば、金利発表が買い手を市場に押し込んだり引き出したりする可能性があり、リスティングの突然の急増が価格を冷やす可能性があり、または季節的パターン(12月の低迷や夏の減速など)が活動を減少させる可能性があります。

鑑定士は、非常に特定の瞬間の市場のスナップショットを捉えます。

5. ユニークな住宅は比較が難しい

歴史的建造物、カスタムビルド、または大きな区画のような唯一無二の住宅は、単にそれを愛しているという理由でプレミアムを支払う意欲のある買い手を引き付けるかもしれません。しかし、鑑定士はより広い市場を見なければなりません。比較可能な販売が多くない場合、彼らの評価は自然により保守的になります。

6. 住宅所有者はしばしば自分の住宅の価値を過大評価する

これは完全に理解できます—あなたは自分の住宅に感情的に愛着を持っており、オンライン評価ツールや古い販売価格が非現実的な期待を設定する可能性があります。鑑定評価は感情を取り除き、証拠のみに焦点を当てます。

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どちらの数値がより重要か?

成行価格と鑑定評価額のどちらがより重要かは、何をしているかによって異なります。

  • 住宅を売却する場合、成行価格が重要です。リスト価格は成行価格とは異なる場合があります。買い手がオファーを通じて価格を設定します。
  • 借り換えまたはHELOCを申請する場合、銀行の決定は鑑定評価額に基づいて行われます。
  • 離婚、不動産業務、キャピタルゲイン、または税金を扱う場合、鑑定評価額は法的に認められた数値です。
  • リノベーションを計画している場合、鑑定相談は、実際に住宅の再販価値を高める改善に焦点を当てるのに役立ちます。

住宅の価値をより明確に把握する方法

いくつかの簡単なヒントに従うことで、住宅の実際の価値を正確に把握することができます。

  • 希望価格ではなく、直近の取引を確認する
  • 投資収益率が最も高いエリアにリノベーションを集中させる
  • 時期と金利環境を考慮する
  • 主要な財務上の決定を計画する際には専門家のアドバイスを得る

不動産業者は住宅の成行価格を見積もるのに役立ち、鑑定士は価値を決定するのに役立ちます。両方の視点は、異なる理由で価値があります。

住宅の価値を定義する数値は1つだけではない

買い手は感情的に投資しているためプレミアムを支払う可能性があり、貸し手は安定した客観的な評価に依存し、将来を計画する住宅所有者には推測ではなく明確さが必要です。成行価格と鑑定評価額がどのように異なるか、そしてなぜ両方の数値が存在するのかを理解すると、住宅について自信を持って情報に基づいた決定を下すことがはるかに容易になります。

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