La reinvención del centro comercial filipino

Por Jomarc Angelo M. Corpuz, Escritor de Contenido y Características Especiales

Con más del 70% de la economía del país generada en el consumo de los hogares, muchos consideran a Filipinas una economía impulsada por el consumidor. Este hecho se magnifica por los casi 1,000 centros comerciales presentes en el país, lo que solo demuestra la reverencia de los filipinos por las compras y salir a comer como algo que hacen para relajarse y sin lo cual no pueden vivir. Durante décadas, los centros comerciales en Filipinas han sido un indicador de progreso en el área donde se construyen, al tiempo que proporcionan un centro social y refugio del calor abrasador del país.

Estos centros comerciales tradicionales que alguna vez se definieron principalmente por tiendas departamentales, boutiques de moda y patios de comidas, sin embargo, están siendo eliminados gradualmente por los desarrolladores en favor de centros comerciales multifuncionales.

"Un centro comercial tradicional está impulsado principalmente por el comercio minorista o las compras, anclado por supermercados o tiendas departamentales, con conceptos de moda y algunos establecimientos de alimentos y bebidas (F&B) y tiendas especializadas. También suele ser un formato cerrado tipo caja", dijo Christine T. Coqueiro, Vicepresidenta de Desarrollo Minorista de Rockwell Land Corp., a BusinessWorld en un correo electrónico. "Mientras que un centro comercial multifuncional destaca la idea de combinar el trabajo y el juego. Estos son desarrollos que entretejen compras, cenas, vida y trabajo. Su objetivo es brindar a los clientes una experiencia única."

Aunque la pandemia aceleró este desarrollo, los expertos habían predicho que este fenómeno ocurriría. Si bien los datos para los centros comerciales filipinos son escasos en esta área, se espera que los minoristas en Estados Unidos cierren hasta 80,000 tiendas para 2028, según la firma de servicios financieros UBS Global. Quizás más preocupante, los datos de Capital One Shopping Research predicen que hasta el 87% de los grandes centros comerciales cerrarán durante la próxima década.

Varios factores pueden atribuirse a esta tendencia, el más significativo de los cuales es el auge de las compras en línea. Para algunos, las compras en línea son mucho más convenientes que ir a un centro comercial tradicional, especialmente si uno está buscando un artículo particularmente difícil de encontrar. En lugar de caminar por un centro comercial durante horas buscando, generalmente es sencillo encontrar productos similares a través de tiendas en línea sin la molestia de gastar dinero en gasolina o quedarse atascado navegando entre grandes multitudes.

Las compras en línea también están integrando lentamente las características sociales del centro comercial tradicional. Es cierto que amigos y familias aún podrían reunirse, visitar el patio de comidas y ver una película juntos en los centros comerciales tradicionales. Pero, debido a la preferencia de las generaciones más jóvenes de conectarse a través de redes sociales y juegos en línea, los centros comerciales de alguna manera se dejan de lado como lugar principal para socializar. Hoy en día, las plataformas de redes sociales se han vuelto centrales para la socialización digital, y la venta social ha surgido como una experiencia popular de compras en línea.

Otro factor para este cambio es el costo creciente de operar tiendas físicas en comparación con los sitios de comercio electrónico. Realizar negocios en una tienda física conlleva gastos significativamente más altos, incluidos alquiler, servicios públicos, personal y mantenimiento diario. Por lo tanto, los costos crecientes de operar espacios minoristas físicos están llevando a muchas marcas a abandonar los centros comerciales y cambiar hacia plataformas de comercio electrónico en su lugar.

Esto ha empujado a los centros comerciales a redefinirse en espacios comerciales o desarrollos de uso mixto que satisfacen las diversas necesidades del mercado.

"Ya hemos comenzado a alejarnos de los formatos de centros comerciales tipo caja muy tradicionales", explicó la Sra. Coqueiro. "Con una competencia feroz, existe la necesidad de ser creativos y diferenciarnos del resto. Si bien fue la pandemia la que aceleró el comercio electrónico, su fin es lo que impulsó conceptos de compras más impulsados por la experiencia, dando lugar así a más centros comerciales multifuncionales. Un gran ejemplo de esto sería The Proscenium, que alberga un edificio de oficinas, un teatro de artes escénicas, unidades residenciales, una escuela de moda y restaurantes y bares. El área se siente viva y vibrante desde las primeras horas de la mañana hasta altas horas de la noche."

Debido a estos factores, los propietarios de centros comerciales están implementando estrategias para evolucionar junto con el entorno minorista, según un estudio realizado por el Consejo Internacional de Desarrollo Económico (IEDC). Los centros comerciales tradicionales todavía tienen fundamentos sólidos que los hacen atractivos para los desarrolladores, como sus ubicaciones en mercados maduros, competencia directa mínima y acceso a redes de transporte regional robustas, incluidas carreteras estatales y locales.

La Sra. Coqueiro también agregó que el enfoque, el formato y los indicadores clave de rendimiento de los dos conceptos son completamente diferentes, ya que tienen propósitos variados. Los centros comerciales se centran principalmente en los ingresos y el tráfico, mientras que los centros comerciales están más impulsados por la experiencia.

"[Los desarrollos de uso mixto] son excelentes para los establecimientos minoristas/F&B porque con empleados de oficina y residentes como el área de captación inmediata, hay un mercado cautivo. Y es un mercado que generalmente tiene una fuerte afinidad por el comercio minorista y el área en su conjunto, ya que existe ese sentimiento de propiedad y pertenencia. Tener los tres elementos presentes: vivir, trabajar y jugar, contribuye a la rentabilidad de este formato", explicó.

Esta distinción en el enfoque y el propósito destaca el creciente énfasis en entornos impulsados por la experiencia, preparando el escenario para una mirada más profunda a cómo estos espacios priorizan el estilo de vida sobre las meras transacciones.

"Se trata de la experiencia de estilo de vida única que estos espacios brindan a los clientes, en lugar del entorno más transaccional que ofrece un formato de centro comercial tradicional", dijo la Sra. Coqueiro.

Además, el análisis del IEDC de casi 400 centros comerciales que han cerrado desde 1980 ha encontrado que ninguno ha reabierto en su forma original. En cambio, los desarrolladores se han visto obligados a repensar y reutilizar estas propiedades masivas. Casi un tercio fueron renovados y re-arrendados de manera integral, aunque con resultados mixtos. Alrededor del 18% fueron demolidos y reemplazados con nuevos formatos minoristas, más comúnmente centros de poder de gran formato. Otro 11% se integró con otros usos para mejorar los niveles de ocupación, convirtiéndolos esencialmente en desarrollos de uso mixto.

"Uno de los mayores desafíos es asegurarse de saber exactamente qué quiere su mercado inmediato para que todos los elementos que ponga en el centro comercial prosperen y se alimenten entre sí, creando ese ambiente enérgico y comprometido", comentó la Sra. Coqueiro.

A medida que los desarrolladores continúan reimaginando estos espacios en lugar de abandonarlos por completo, la pregunta ahora cambia de si los centros comerciales tradicionales sobrevivirán a cómo se adaptarán dentro de un panorama minorista cada vez más impulsado por la experiencia.

"No creo que los centros comerciales tradicionales desaparezcan por completo, especialmente en Filipinas, donde tenemos una fuerte cultura de centros comerciales. Sin embargo, los centros comerciales definitivamente evolucionarán para incorporar espacios o áreas que fomenten el mismo ambiente social que ofrecen los centros comerciales", concluyó la Sra. Coqueiro.